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吴晓洪

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律师姓名:吴晓洪

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律师随笔

[原创]买房不过户,隐含巨大风险

2014-04-09

在房价不断高起的今天,房产对每个人来说不仅是生活的居所,更是价值不菲的重要财产,但据本律师所知,许多购房人在支付全部房款后由于各种原因不去办理过户手续,有的甚至十几年都未将房产过户到自己名下。买方不办理过户的原因主要有:想少缴税、房产在抵押中、卖方存在特殊情况过户不便等。买房不办理过户,无论时间长短,对买方都意味着巨大的风险,以下的案例足以警示当事人。

李某(买方)于2006年5月购买张某夫妻(卖方)的房子,房产证登记在张某夫妻名下,当时房子尚有贷款未还清,还在银行的抵押当中。双方签订房屋买卖合同后,李某将46万元支付给张某,张某将房子交付给李某,此后李某便以张某的名义向银行归还贷款。到2011年底李某将42万多元的房贷还清,李某便向张某提出要求办理过户,可此时张某之妻因犯罪已到外地监狱服刑。张某便对李某说:“房子卖给你了,房子你住着,房产证你拿着,我妻子在监狱,办过户很麻烦,过户以后再说吧,房子是你的了,你放心。”李某也认为过户麻烦就同意了。2013年底张某之妻出狱,双方于2014年1月到桂林市房地产管理局办理过户,此时李某才得知该房产已于2013年10月被法院查封,原因是张某因欠债80万元被债权人起诉至法院,法院应债权人提出的财产保全申请查封了该房产,桂林市房地产管理局因此拒绝办理房产过户。

李某前来要求我代理本案,因无法胜诉,我未接案。本律师分析大家最为关切的三个问题:1、李某与张某签订的房屋买卖合同是否有效;2、该房产在法律上的归属;3、张某的债权人权利优先还是李某的权利优先。

关于合同的效力,李某与张某签订的房屋买卖合同自愿合法,合同有效。虽未办理过户手续,但不影响合同的效力。

关于房产的归属,即房产归谁所有,该房产属张某夫妻所有,不属李某所有。双方交易的标的物是不动产,根据物权法规定,不动产物权经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。由于双方转让房屋未办理所有权变更登记,因此李某虽支付了全部房款,且占有、使用房屋多年,但未取得房屋所有权,房屋仍属张某夫妻所有,法院的查封合法。

关于谁的权利优先,张某债权人的权利优先。既然房屋买卖合同有效,李某的权利为何不能优先呢?因为李某依据合同取得的是债权,不是物权,该债权只是未设担保,也无司法保障的一般债权,而张某的债权人已向法院申请查封,其债权获得了司法保障,因此,张某的债权人享有优先于李某的权利。如张某不还钱,判决生效后法院将拍卖该房屋使张某的债权人受偿。

我分析到此李某已欲哭无泪,痛心疾首。花费将近90万元,穷尽一生积蓄购买的房屋将要失去,作为律师,我为当事人深感惋惜,却已无能为力。在法院查封前,李某有充分的时间去办理过户,但李某长达七年不去办理过户,才酿成今日无可挽回的后果。尽管当时房屋因抵押、张某之妻坐牢等原因过户确实麻烦,但并非不可为。当日再麻烦,也远比今日损失殆尽好万倍。

以上的案例足以证明买房不过户隐含着巨大的风险,当事人仅仅凭借一份有效的合同,在未取得房屋所有权的情况下是保不住房子的。当事人对法律知之甚少,常常对所面临的风险浑然不觉,一旦风险成为现实,买方就损失惨重。相同的案例已有很多,当事人千万不要为了省钱、怕麻烦不办理过户,更不要认为房子自己住着,卖方的房产证自己拿着就万无一失,因为这些都不能使买方取得房屋所有权。虽然支付了几十万元,但法律并不认可你是房屋所有权人,这其中的风险不言而喻。




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