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购买二手房应注意的六大问题

2009-09-12

        购买二手房应注意的六大问题

  “二手房”通常是指再次买卖交易的住房,个人购买单位自建住房,经济适用房及竣工的商品房,办理完产权证后再次交易上市买卖,这些住房都被称为“二手房”。
  购买二手房应进行相应的调查与审核,包括:
  一、 权属审查。
  购买人要购买二手房,应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书(包括房产证及土地证)的房屋,不得买卖。
  为慎重起见,购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性,以最大限度地避免购买的房屋发生产权争议。
  二、 买卖双方主体资格审查。
  二手房转让人应当是依法登记并取得房地产权属证书的房屋所有权人。二手房受让人可以是境内外的自然人、法人和其他组织,但法律、行政法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。二手房属于有限责任公司、股份有限公司的,购买人应当审查公司董事会、股东会审议同意的书面文件。二手房属于国有或集体资产的,购买人应当审查政府主管部门的批准文件。
  三、 共有财产审查。
        二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查有无共有权人同意转让的书面证明。
       审查房屋所有权证书时,应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。依照规定,共有人对买卖的房屋具有优先购买权,未经共有人同意,买卖房屋的合同将被法院认定为无效。另依据我国婚姻法规定,婚姻关系存续期间所取得的财产为夫妻共同财产,除非另有约定。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人,也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关财产约定的协议。
       四、 权利限制审查。
       二手房买卖前,购买方应当审查司法机关有无依法裁定,决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来,有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
        五、 他项权利设置审查。
        购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押,应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据,或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
  六、 优先购买权审查。
  共有二手房买卖时,在同等条件下,二手房共有人享有优先购买权。已经出租的二手房买卖时,在同等条件下,二手房承租人享有优先购买权。如果没有取得优先购买权人放弃优先购买权的书面文件,买房人应当注意买卖合同被宣告无效的风险。
  购房人购买已出租且租赁尚未期满的二手房时。如承租人放弃优先购买权,买受人购房后应继续履行租赁合同,并与承租人签订租赁主体变更合同。
  最后,二手房有以下情形之一的,请勿购买:
  司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;依法收回土地使用权的;共有二手房,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;列入动拆迁范围的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

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